地王变“地雷”!中国金茂净利惨遭腰斩

原标题:地王变“地雷”!中国金茂净利惨遭腰斩 来源:成都商报红星新闻

自己抢的地王,含泪也要开发下去。房地产央企、高端物业开发商中国金茂(00817.HK)近日突发业绩预警,预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因,导致集团开发项目售价不及预期,需计提资产减值。

受此影响,中国金茂股价近期一路下跌,截至周五收盘报3.05港元/股,短期大幅下挫约20%。

中国金茂股价近期跌幅超20%

股价跌跌不休,中国金茂选择了出手回购。1月29日,中国金茂公告称,已回购股份1200万股,占现有已发行股份数目的0.0942%。

销售大增

净利却遭“腰斩”

事实上,中国金茂2020年销售数据可观,据其业绩简报,2020年中国金茂实现了2311亿元合约销售,同比大增43.7%。

销售业绩如此,净利润却暴跌40%-50%?这个超级“大瓜”背后,其实就是大额计提资产减值。

中国金茂发业绩预警

虽然中国金茂并没有列出计提资产减值的具体项目,但业内认为多半与前几年拿的高价地有关。

作为房地产央企,中国金茂被称为“地王收割机”,这些年在北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波等城市先后拿下多个地王项目。不过随着近年来楼市调控不断加码,在限价政策的影响下,这些项目无疑受到挑战,最明显的是毛利率大幅下滑。

上海金茂北外滩,图据中国金茂官网

国泰君安(601211.SH)研报称,中国金茂如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右,该减值预计在30亿-40亿元。2017年左右拿的高价地,2020年正式反映在利润表中,该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。研报指出,中国金茂近两年销售增速、均价优于同梯队房企,但依然计提减值,说明并非销售端问题,而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

不过,中国金茂此番选择在2020年一次性计提减值,将利空一次性释放掉,这也是大多数上市公司的惯例。虽有“财务洗澡”之嫌,但也算利空出尽,换来轻装上阵,也让来年的业绩更有保障。

红星资本局查阅中国金茂2020年半年报发现,公司剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6。对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线”,中国金茂净负债率如果再加上永续债,则已经踩中两条,降负债、降杠杆势在必行。

而这两年,中国金茂也通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆;此外还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售,回笼资金超过50亿元。

曾经的“地王”悄然变“地雷”

翻开中国金茂近年的发展史,几乎就是一部“地王”创造史,特别是房价普涨的2016年尤为典型:

2016年5月,中国金茂在南京分别以楼面价3.7万元/平方米、3.69万元/平方米,抢下南京河西两个地王,当时周边二手房销售均价仅为3万元/平方米出头。

河西金茂府G13地块,图据房天下

2016年6月,中国金茂在深圳,以总价近83亿元、楼面价5.68万元/平方米,拿下深圳龙华地王。

2016年8月,中国金茂在郑州,以总价35.1亿元、楼面价3.7万元/平米,拿下郑州单价总价双料地王。

……

在上一轮火爆的楼市行情中,中国金茂这种玩法问题倒也不算大,许多房地产央企也都这么在玩,比如中国铁建(601186.SH)、中国电建(601669.SH)、中国五矿、葛洲坝(600068.SH)等,前几年无一例外都是地王爱好者。

但随着2017年限价令调控政策的发布,这些“地王”突然就变成了“地雷”。由于这几年调控始终没有放松,即使买下了高价地也必须限价出售,金茂手中的地王后遗症开始显现。

金茂高价买的地,开盘后才发现赔本赚吆喝。但自己抢的地王,含泪也要开发完。早在2018年金茂就有项目出现了亏本销售的案例,比如金茂厦门翔安地王。这块地的楼面价是2.94万元/平方米,但入市后的销售价仅2.9万元/平方米,还含精装修!

从前几年高价抢地王开始,这个“地雷”就已经悄悄埋下了,只不过看公司何时引爆罢了。

知名地产分析师严跃进告诉红星资本局,中国金茂2020年盈利大幅下降,主要是一次性计提减值的影响,当然也有疫情影响和部分城市严格限价的影响。不过从另一个层面看,其实2020年大城市高端物业销售还不错,高端物业开发商压力反而要小。如果金茂后续轻装上阵,积极稳健经营,未来业绩也将更有保障。

还有哪些房企在“排雷”?

这两年“爆雷”的知名房企有不少,比如之前的泰禾集团(000732.SZ)、福晟集团,比如眼下的华夏幸福(600340.SH)。再比如“巨无霸”级别的绿地控股(600606.SH),如今也是万亿负债压顶、“三道红线”全踩,甚至近期传出要被收购的传闻,但终被否认。

这些房企当中,有的“地雷”已经引爆,有的则忙着在主动“排雷”。

泰禾集团也是以高端豪宅著称。作为“闽系”房企狂飙突进的典型,前几年泰禾集团依靠大量举债、高价拿地、快速冲规模的方式,迅速冲到了行业前列,并于2017年成功跻身千亿阵营。然而高负债、高杠杆也如影相随,并随着房地产行业调控陷入了流动性危机。

1月29日,泰禾集团公告,公司2020年净利润预计亏损41.7亿元至55.2亿元。1月29日泰禾集团收盘报2.67元/股,创下历史新低,较2018年3月的高位跌幅超过80%,其市值仅剩66.45亿元。目前泰禾集团仍在努力推动债务重组、积极引入战略投资者等工作。千亿泰禾“爆雷”后沦落到如此地步,让人不胜唏嘘。

泰禾集团股价已创历史新低

华夏幸福这个曾经的产业新城大佬,眼下已经陷入四面楚歌的境地,被债务危机搞得焦头烂额。截至2020年9月末,华夏幸福有息负债规模2185亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为940亿元。

最近华夏幸福的债券、股票在市场上连遭重击,股票价已创近6年来新低。1月27日,国际评级机构惠誉将华夏幸福评级从B下调至CCC,同时将公司移出负面评级观察名单;其他知名评级机构穆迪、中诚信等也纷纷下调其评级。

由于疫情叠加房地产调控政策,华夏幸福经营业绩承压,财务状况恶化,同时债务规模攀升、杠杆水平持续高位,“三道红线”也是全部踩中。更糟糕的是,根据华夏幸福与中国平安的对赌协议,2020年归母净利润不得低于180亿,否则母公司将对平安进行现金补偿。但截至2020年前三季度,公司净利润仅80.5亿元,这份业绩对赌大概率要化为泡影。

在这个节骨眼上,华夏幸福1月29日起停牌了,时间大约是10个工作日,停牌原因是一则拟通过增发收购资产的公告。与此同时,华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议就要召开了,华夏幸福接下来何去何从?能否顺利“排雷”走出债务危机?还有待观察。

红星新闻记者 李伟铭

编辑 邓凌瑶

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